Faith如如 / 工作 / 关于老旧小区物业管理工作的调研报告

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2017-12-24  明升m88

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小区管理与服务贴近社区居民的生活实际,关系到广大人民群众的切身利益,物业管理水平的高低与服务的好坏对街道文明建设具有重要影响。因此,探讨如何协调物业公司和业主的关系,提高物业管理的服务质量,为社区居民创造良好的生活环境,对于建设和推动街道的和谐发展具有重要意义。

一、基本情况

建宁路街道东至至中央门立交,西至大桥南路,南至城北护城河。北至铁路,占地面积约2.3平方公里,地理位置优越,交通便利。辖区内有47个老旧小区,其中物管小区6个,业主自治1个,单位自管1个,街道托管小区23个,总户数20391户,总人口5.7万人。多年来,我街道的物业管理不够到位,小区的环境卫生、治安秩序、车辆管理、绿地美化等诸多问题,严重影响着社区居民生活质量和社区和谐,已成为居民群众反应强烈、各级领导关注的现实问题。

二、存在问题

(一)小区基础设施差。老旧小区建设之初主要是为解决居民的住房困难问题,由于小区的规划设计标准低,配套设施不全,整体布局先天不足,导致基础设施严重不足,结合我街道情况,主要表现在:一是旧小区普遍绿化面积较小,没有园林设计,绿化功能单一,档次低下,管理维护投资不足。二是机动车停车位缺少,在改造中如果要增加机动车位,一般要占用便道。另外,很多小区存在无自行车棚或自行车棚内卫生状况差的现象。三是居民体育健身和文化活动空间较小。四是老旧小区居民楼的杂物不易清理,极易造成鼠害或滋生其他传染病。五是户型设计没有考虑储藏功能,且管理不严,很多居民将杂物摆放在楼道里,给物业卫生管理和防火安全造成隐患。六是小区道路老化,有些小区没有路灯和庭院灯。七是上下水管网严重老化,化粪池无人清理,时有堵塞污水横溢,居民多有投诉。八是由于各种原因有的小区很难封闭或根本没有封闭,任何人都可以自由进出小区,使居民安全感不高。虽然近年来市、区都出台相应的政策,使小区环境得到了较大改善。但由于缺乏物业管理,小区长期建管脱节,虽然房改时按比例收取了设施维护费,但出现排水堵塞等问题后,市政管理部门只负责管养区域,小巷和小区只能由办事处、社区向居民收费、向有关单位化缘解决,部分居民只投诉不缴费,原建设责任单位不愿意承担疏通费用,造成排污疏通问题得不到及时解决。

(二)各项管理费收取难。老旧小区产权呈多元化格局,业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大,承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务;承受能力差的则认为只要不交费,有无管理无所谓。部分小区居民以各种理由,长期拒缴物业费。例如,五所村小区,该小区有71栋楼,封闭较好,街道一直想引进物业管理,之前一家物业公司接管,没多长时间,物业公司突然撤离,主要就是部分业主拒缴物业费,导致物业公司入不敷出。目前,我街道托管小区的收缴率几乎为零,街道办事处和社区居委会不得不垫资雇佣老、弱人员清扫背街小巷和小区卫生,导致卫生管理不到位,脏乱差现象严重。对于个别有条件实行物业管理的老旧小区,物业管理收费困难是一个突出的问题,多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度,使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念,习惯由单位的房产管理部门或房管所管房的模式,认为实行物业管理就是想多收钱,如果实施物业管理需要收费,也应该由单位交。

(三)治安隐患大。具有一定规模的老小区,其进出口通道较多,四通八达,进行封闭整治后,虽然相应减少,但也只能做到半封闭管理。小区自行车棚无人看管,自行车丢失严重。小区没有专职保安和监控设备,小区治安状况难以改善。

(四)绿化养护难。近年来,各出新的老旧小区,扩大了绿化面积,但维护问题一直没有解决,尤其是浇水问题不好解决,导致部分草坪已经枯死。另外,一些居民画地为牢,占用公共绿地面积种植蔬菜。

(五)物业管理介入难。对老旧小区实施物业管理,由于启动资金无法落实,加上基础设施老化、无物业管理用房、物业费收取困难,物业管理出现空档,社区居委会只能勉为其难的承担环卫清扫保洁任务,小区物业管理无法良性循环。

(六)改造资金缺口大。老旧小区实施物业管理,改善居民的生活环境,必须对小区的基础设施进行不同程度的改造,如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同,资金量少则几十万,多则上百万。资金从哪里来,是困扰老旧小区改造的一个重要问题。

三、对策建议

(一)发挥政府主导作用,有序推进老旧小区综合整治

老旧住宅小区综合整治牵涉面广,经费缺口大,是一项事关全局的复杂而艰巨的系统工程。对居住环境的改善,尤其是对过去在计划经济时代建设的老旧小区,市政府应从城市建设维护费中拿出专项资金,逐年、逐步有计划地实施改造,为实施物业管理创造一个良好的基础条件。区政府应发挥主导作用,在对非物业小区、楼院进行摸底和规划整合的基础上,建立相应工作机制,明确各自职责,制定整治的总体规划方案和各街道具体方案。可针对老旧小区的分布情况,首先在各街道办事处辖区内各选1个非物业管理小区进行全面改造,重点维修小区道路和老化管道、修建自行车棚、设置垃圾箱、更换路灯、修建隔离栅栏,规范小区大门设置,形成相对封闭独立的小区,进而引进物业。在认真总结整治经验的基础上,本着因地制宜的原则,逐步在其他老旧小区进行推广。

(二)根据南京物业管理条例,逐步规范非物业小区管理

鉴于非物业小区难以达到物业化管理水平,为从根本上解决非物业小区管理难问题,建议对所有非物业小区统一实行统一管理。目前,南京市已经实施了非物业小区由街道托管的办法,在街道成立“两站一中心”,即物业矛盾调解站、物业管理应急维修站和物业服务中心,并在社区成立分中心,但经过几年的实践,效果并不明显,主要由于老旧小区内人员的素质和经济能力造成的。所以建议:一是加强宣传,使居民明白“花钱享受服务”的道理;二是托管小区收费标准必须明确。因老旧小区大部分为企业离退休或下岗职工,生活较为困难,可通过调查、召开居民代表或业主大会等方式确定收费标准,定期收费,用于聘请保洁员和保安,高标准做好环境卫生和安全管理工作。二是大力推广物业化管理。对条件成熟的非物业小区,选聘物业公司进行管理;对条件不成熟不具备的非物业小区,暂时由业主自治或街道托管进行管理。三是收费问题。物业费收取难问题是制约物业管理的瓶颈因素,应规定:房屋出售必须有物业公司或社区居委会出具的物业费缴纳证明,否则房屋不得出售并加倍收取滞纳金,纳入金融诚信系统,从根本上解决物业费收取难问题。同时,为弥补经费不足,可在小区内划分停车泊位,收取停车费用。小区出现下水道堵塞、化粪池漫溢等问题由政府设立维修基金解决,维修事宜由管理责任主体负责,避免因资金难以落实导致问题久拖不决。

(三)因地制宜,建立物业管理长效机制

为确保老旧小区整治成果,老旧小区整治工作完成后,要注重解决管理责任主体、管理机制问题,促进老旧小区管理的良性循环。要充分发挥政府行政管理部门的作用,“两站一中心”要在房地产管理部门具体指导下,把条件成熟的非物业小区作为实施物业化管理的试点,制定优惠政策,吸引物业公司参与老旧小区管理,并制定多条物业服务标准,“花不同的钱就享受不同的服务”,让居民根据需求以及经济能力自己选择,待试点成功后逐步在全市推开,使老旧小区逐步走上物业化管理的轨道。

(四)处理好社区建设与物业管理的关系

物业管理是一种企业行为,而社区建设则是一种社会职能,二者不可替代,但又互相配合,在实施具体的经营、管理中是密切联系、相互依存的。在社区建设中,街道、社区居委会处于领导地位,一方面要通过加强社区的精神文明建设,使居民群众牢固树立良好的思想道德风尚,另一方面也要积极促进居民群众物业管理观念的转变,积极支持物业公司的管理并提出建设性的意见,为老旧小区实施物业管理创造良好条件。物业公司要采取多种形式进行物业管理有关政策法规和知识的宣传,让公众理解实施物业管理的意义,提高广大群众对物业管理的认知程度,同时不断提高服务质量和水平,为营造一个安全、美好、舒适的生活居住环境而共同努力。

在人民生活水平日趋提高的今天,提高小区居住品质,对老旧小区整治后的房屋及设施进行长效管理,使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适,已经成为当今一个重要议题。我们要充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性,针对不同情况采取相应措施,有效化解物管、自管和托管中的诸多矛盾,逐步建立健全长效管理机制,努力提高居民生活质量,提高小区管理的整体水平,使城市面貌焕然一新,跟上现代化城市的脚步。

(作者刘晓军系区人大代表,建宁路街道党工委书记;参与调研人员:韩强,建宁路街道代表组联络员)

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